Kündigung bei Todesfall


Immer wieder aktuell: Die Frage nach der Möglichkeit eine Wohnung zu kündigen, wenn der Mieter schwer erkrankt, zum Pflegefall wird oder gar verstirbt.
Leider sieht das Gesetz hier für unbefristete Mietverhältnisse keine verkürzten Kündigungsfristen vor. Auch die Gerichte erkennen hier keinen außerordentlichen Kündigungsgrund.
Man muss daher mit dem Vermieter versuchen, eine einvernehmliche Lösung zu finden und sollte so früh wie möglich die Kündigung SCHRIFTLICH aussprechen, denn die etwas umständliche Formulierung im Gesetz sieht vor, dass spätestens am 3. Werktag eines Monats die Kündigung zum Ablauf des übernächsten Monats zugehen muss.

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Zur Berechnung von Mietminderungen

Viele Mieter klagen über nicht vertragsgemäße Zustände ihrer Wohnung. Oftmals ignoriert der Vermieter jedoch die Mängelrügen und tut nichts. Eine Möglichkeit auf sein Recht zu pochen hat der Mieter indem er von der sogenannten Mietminderung Gebrauch macht. Das bedeutet nichts anderes als, dass der Mieter einen bestimmten Prozentsatz von seiner Miete abzieht und den Abzugsbetrag einbehält. Die einzelnen Voraussetzungen sollen hier nicht erörtert werden.

Bislang war die Meinung sehr weit verbreitet (auch unter den Mietern), dass die Mietminderung lediglich auf die Nettokaltmiete zu beziehen ist.
Der Bundesgerichtshof in Karlsruhe (BGH) hat bereits in seiner Entscheidung vom 06.04.2005 AZ XII ZR 225/03 klargestellt, dass sich die Mietminderung auf die Bruttomiete bezieht, dass also von der Gesamtmiete (Nettokaltmiete zzgl. aller Nebenkosten) ein entsprechender Prozentsatz in Abzug zu bringen ist.
In der Folge wurde dann die Meinung vertreten, dass zwar der Prozentsatz von der Bruttomiete aus zu berechnen aber ganz auf die Nettokaltmiete anzurechnen sei. Eine andere Meinung ging davon aus, dass der sich aus dem Prozentsatz ergebende Betrag anteilig sowohl auf die Nettokaltmiete als auch auf die Betreibskosten anzurechnen sei.

In seinem Urteil vom 13.04.2011 AZ VIII ZR 223/10 hat der BGH nunmehr klargestellt, dass es sich dabei um ein Scheinproblem handele. Es kann, so der BGH, erst nach Abrechnung auch der Betriebskosten die endgültige Höhe des Minderungsbetrages bestimmt werden. D.h. es ist immer von der Gesamtmiete auszugehen und von dieser der entsprechende Prozentsatz abzuziehen. Dabei ist es im Übrigen unerheblich ob es sich um eine Betriebskostenpauschale oder um Vorauszahlungen, um Wohnraum- oder Gewerbemiete handele.

Es ist nach der Entscheidung des BGH nach Abrechnung der Betriebskosten die Jahresmiete entsprechend zusammenzurechnen und davon der berechtigte Minderungsbetrag in Abzug zu bringen, sodann sind die tatsächlich geleisteten Zahlungen gegenzurechnen. Daraus ergibt sich dann, ob ein Guthaben zugunsten der einen oder anderen Partei besteht.

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Den Austausch vorhandener Messgeräte muss der Mieter dulden, wenn auf funkbasiertes Ablesesystem umgestellt wird

Jeder kennt es: mindestens einmal im Jahr kündigt sich der Vermieter bzw. ein von ihm Beauftragter an, die Erfassungsgeräte für den Verbrauch von Wasser und Heizwärme abzulesen.
Nun sind viele Vermieter zur Erleichterung des Zugangs zu den sog. Zählern dazu übergegangen alte, wenn auch funktionstüchtige oder gerade erst eingebaute Zähler gegen funkbasierte Geräte auszutauschen.

Dadurch kann es vorkommen, dass der Vermieter im Laufe eines Jahres zwei oder drei mal Zugang zur Wohnung verlangt, etwa wenn daneben noch ein Eigentümerwechsel anstand.

Grundsätzlich muss der Mieter den Einbau von Erfassungsgeräten für Wärme und Warmwasser gem. § 4 Abs. 2 Satz 1 Halbsatz 2 der Heizkostenverordnung und im Übrigen nach § 554 Absatz 2 des Bürgerlichen Gesetzbuches dulden. Danach stellt sich die Frage, ob dies auch dann gilt, wenn bereits funktionstüchtige Geräte den Verbrauch ordnungsgemäß erfassen. Dies hat der Bundesgerichtshof nun in seiner Entscheidung vom 28.09.2011 (AZ: VIII ZR 326/10) zu Gunsten der Duldungspflicht entschieden.

Dabei stützt sich der Gerichtshof darauf, dass regelmäßig modernere Geräte infolge ihrer fortentwickelten Ablesetechnik eine zuverlässigere Verbrauchserfassung ermöglichen und dass funkbasierte Geräte eine Modernisierung der Wohnung bedeuten, weil dann die sonst nötigen Zutritte zur Wohnung zum Zwecke der Ablesung entfallen können.

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